어느 누구나 월세 및 전세 등 자취방 혹은 임대를 위한 목적으로 집을 알아보는 사람들이 많을 것이며, 그나마 좋은 집은 내꺼가 아니고 내 입맛에 맞는 집 참 많이 없게 된다. 


오늘 글은 지난 전월세 계약을 하면서 계약 직전 챙기면 좋을 정보와 더불어서 직방 어플과 다방 어플 등 부동산 정보 관련 앱을 활용하여 찾아보면서 느끼게 된 정보를 알려주려고 한다.


나름 꼼꼼하지 않으면서도 꼼꼼하게 본  미네스의 후기 겸 정보를 같이 올려보려고 한다.


요즘  직방이나 다방을 통해서 전세나 월세. 원룸이나 오피스텔등 부동산 거래나 혹은 집주인 직접 직거래도 하는 경우가 정말 많다,



그럼 여기서 문제! 다방 vs 직방? 과연 이 부동산 어플은 신뢰해도 될까? 이 앱도 결국 내 입맛에 맞을 지 고민이 많을 것이다.


정답은 없.습.니.다.


하지만 필자인 미네스는 무조건 신뢰 하라고  하고싶지는 않다.  참고로 필자는 직방을 이용해서 매물을 확인 하였다가 결국 지쳐서 직접 모든 부동산 하나씩 돌면서 메모 하면서 겨우겨우 계약한 케이스이다.  실제 매물이 있었지만 만족도가 굉장히 떨어졌고 거래도 못했다.


첫번째의 자취방은 월세여서 상대적으로 검색과 계약이 수월했으나 전세는 점점 매물이 귀해지는 특성때문인지 모르겠지만 매물 물색에 애로사항이 많이 꽃을 피우고 있었다.



그런 점에 기인하면 직방 매물 및 다방 매물은 서로 없을 수 있다는 점을 명심 하셔야 한다. 그 이유는?


* 이미 계약이 끝났는데 부동산에서 거래완료 처리를 안해서.


이 경우는 말그대로 그 부동산이 엄청 바빠서 거래완료 처리를 단순히 안한거 뿐일 수도 있기 때문이란다.



* 본인이 가지고 있는 매물이 아닌 공유 매물로 올리다 보니까 데이터 업데이트가 안된다는점. 

이 경우는 한 부동산이 모든 매물을 가질 수 없으며, 고객의 니즈가 만족치 않을 수 있다는 점에서 다른 부동산과 서로 매물 공유를 통해서 이윤을 분할 하면서 먹는 식으로 서로서로 윈윈(나쁘게 말해서 담합)하기 떄문 이라고 한다.



* 정말 허위매물임과 동시에 터무니 없는 시세로 자기네 부동산 매물로 유도하는 방식.


이건 말그대로 쓰레기이다. 첫번째나 두번째의 경우는 최소한 그래도 있던 매물 이니까 그렇다 치지만 가격도 뭔가 주변시세대비 저렴하면서도 역세권인데 시설도 좋다? 결국 낚시매물인데도 "일단 오셔서 이야기 나눕시다" 라는 이야기만 주구장창 하고서는 실제로 가면 없는 경우가 허다하다.

이런 경우는 다 필요없다. 앞으로도 임차인 호구 매길 잠재요소가 있다. 쿨하게 뒤도 보지말고 나가자. 바짓가랑이 잡고 물고 늘어지면? 뭐 별거있나? 경찰에 신고해야지. 



그럼 어느 어플이 더 신뢰성이 있느냐? 이 역시 정답은 없다.


전체적으로 현재의 여론은선발주자인 직방의 신뢰도가 대체적으로 높은편이며 그 다음 후발주자인 다방의 신뢰도 순서로 이뤄지는 편이다.

하지만 최근들어서 허위매물에 대해서 엄격한 모니터링을 해서 그런지 모르겠지만 대체적으로 예전에 비해 신뢰도가 많이 높아졌다는 것이 정평이다.



위 사진은 직방의 수수료 정책이다. 서울 기준 10개 매물당 26만원을 광고비로 받고있다.




위 사진은 다방의 수수료 정책이다. 서울기준 10개 매물당 19만8천원을 받고 있다.



현재 선발주자인 직방의 수수료가 좀 쎈편이며, 후발주자인 다방의 경우는 수수료가 좀 더 낮은편에 속한다.

수수료가 쎄면 그만큼 관리하는데 있어서 조금 더 열심히 관리하지 않나 라는 생각을 가질 수 있다.


현재 온라인채널까지 운영하는 공인중개사들의 경우는 특히 원룸거래를 주로 하는 중개사들은 직방채널과 다방채널을 동시에 운영하는 경우가 많다.


동시에 운영하는 경우는 잘 생각해보길 바란다.  과연 광고는 어느쪽에 더 퀄리티 높은걸 할지..

(미네스의 개인적인 생각이다.)

최근에는 직방, 다방에서 부동산 공인중개사들이 필요로 하는 소모품을 이용하여 판촉물을 만들고 어플 이용자 수를 높이기 위해 굉장한 노력을 하는것을 알 수 있다. (실제 계약서 보관함을 다방이나 직방에서 무료로 부동산에 제공하는 경우가 다반사이다.)










그럼 어떻게 하면 좋을까?


1. 단도직입적으로 매물유무만 파악하라.


매물이 있다면 확실히 있다고 할것이며, 녹취까지 해서 없으면 허위매물이라고 녹취한 내용까지 합해서 거래어플 업체에 신고해서 보상 받는 시스템이 있을 것이다.

(직방하고 다방에서 그런 보상제도가 있던 것으로 확인이 되고 있지만 현재는 어떤지 모르겠다.)




2. 시세파악 수준으로만 이용해도 좋다.

물론 허위매물들은 정말 말도 안되는 보증금에 월세가 나오지만 그런거를 거르고 통상적인 전월세 시세정도는 파악이 가능할 테니까 그런 점을 이용해서 통상적인 시세를 파악하신 뒤에 매물을 걸러서 보는 것도 좋다.



3. 그곳에서 거래되는 곳의 부동산을 찾아가는것도 좋다.

약간 이건 무리수가 있을 수 있다. 하지만 보통 동네에 있는 부동산을 함부로 들어갔다가정말 말도 안되는 매물만 보여줄 수도 있으며, 부동산이 워낙 많다보니까 선택의 장애가 생길수도 있기때문에 그나마 좀 성실하게 한다 싶은 부동산을 찾아가는데 써먹어도 된다.


단..정신은 바짝 차리셔야 한다는 점. 본인의 요구사항을 다 말하시고 없다면

"그래요? 알겠어요. 다른데 더 돌아보고 정말 없으면 올께요."

이래봐도 된다. 잡으면 100% 매물 있다고 나올 것이다. 안잡으면 정말 매물 없다는 의미이다.






그리고 정말 중요한점. 직방과 다방의 복비.  일명 중개사 수수료가 있다.


당연히 직방과 다방을 보고 거래를 했건 간에 부동산 중개업자한테 복비는 지불하여야 한다.


말그대로 직방과 다방은 광고를 위한 매체일뿐! 물론 개인vs개인 간의 직거래는 복비가 없.다!

(직방과 다방은 말그대로  네이버 지식쇼핑이나 다나와, 에누리닷컴 같은 광고 사이트라고 생각하시면 된다.)


직방과 다방은 중개업자가 아니라서 중개수수료를 안받는다. 하지만 광고자들의 대다수는 부동산 중개업자이기에 복비. 일명 중개수수료는 내셔야 하는건 불가피다.



많이 도움이 되었을지 모르겠다.


점점 세상은 좋아지고 있지만 그 좋은 시스템을 악용하는 분들도 일부 계신만큼 우리는 조금 더 현명하면서도 철두철미하게 일처리를 하는 스마트한 유저가 되길 바라는 것이 필자 미네스의 생각이다.



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지난 며칠 전부터 나 미네스는 지금 현재 거주하는 주택의 월세가 너무 비싸기에 전세를 어떻게든 얻어서 월세로 나가는 부담을 없애고자 전세 매물을 알아 본 후에 대출을 실행해야 하는 처지였다. 집을 옮기기 위해서 굉장히 많은 절차를 밟아 나갔으며, 오늘은 그 절차 및 주의할 사항 등을 알려 주기 위해서 이 포스트를 작성한다.





이 정보는 버팀목 전세자금 대출과 관련하여 조건 및 신청 방법과 더불어 미리 미리 대비해야 할 정보 등을 알려줄 것이다. 쓸때 없이 금융업자들이 알려주는 그런 쓰잘때기 없는 정보와는 완전 다른 확실하고 알찬 정보라는 것을 인지하자.




1. 우선 전세 매물 나온 건 들을 물색하고 찾아 보도록 하자.


당연한 이야기지만 전세 매물을 먼저 찾는 것이 중요하다. 본인이 이사하기를 원하는 지역의 부동산을 모두 돌아보도록 하되, 전세자금 대출이 가능한지 여부를 먼저 확인해야 한다.


부동산에서도 미리 그와 관련해서 되는 곳과 안되는 곳을 알려주긴 하겠지만 요즘 정말 전세 구하기가 하늘에 별따기와 같은 수준이기에 최소한 본인이 이사 및 이주를 하기 약 3개월 전부터는 미리미리 준비를 하도록 하자.


아래의 팁은 나 미네스가 다니면서 경험한 팁이다. 알아두면 더욱 좋을 것이다.


-. 등기부 등본상 선순위 및 저당이 많이 잡혀 있는 집은 아무리 임대인이 전세자금 대출이 가능하다고 하여도 금융기관에서 안 해 준다.

-. 등기부 등본상 확실하게 세대 분리가 안된 집. (특히 옥탑방. 등기가 안 되어 있는 호수. 예를 들어 1층에 101호와 102호 두개가 있으나 등기 상에는 101호만 있는 경우.)은 임대인이 전세자금 대출이 가능하다고 하여도 없는 등기로 취급하기에 금융기관에서 안 해 준다.

-. 다세대 주택이면서 동시에 본인이 임차하려는 공간의 호수가 확실히 등기 상에 존재 해야한다.

-. 부동산은 돌아다닐 수 있을 만큼 돌아다니면 좋으나 동네 매물은 부동산끼리도 공유하기 때문에 갔던 곳을 또 가는 경우가 생긴다.

-. 다가구 주택은 대출 확실여부를 확인할 수 없다. 

-. 보통 주인이 대출 허락을 안해주는 경우는 등기의 부재. 선순위 및 저당이 많이 잡힌 경우가 다수 있지만 , 그 외에 임대인(주인. 혹은 조물주 위의 건물주)이 전세자금 대출 피곤하니까 싫다 그러면 LH, SH와는 달리 은행에서 조사하는 것도 많이 없고 오로지 전화로 YES만 해주면 된다고 하면 되는 간단한 거라고 어필을 하도록 한다.





2. 부동산에서 발행해 준 주소와 등기부를 기반으로 본인의 대출 가능 여부를 확인한다.


개인적으로 이 때 시간이 좀 많이 걸렸고 지체된 듯 하다. 일단 계약서를 작성하기 직전에 확실히 은행에서는 대출을 해줄 수 있는 물건인지의 여부와 더불어서 대상자의 대출 가능 여부를 확인해야 하기 때문이다. 상담을 받을 때는 버팀목 전세자금 대출이라고 얘기하면 된다.


이 때 필요한 서류는 이렇다.


(1) 직장인의 경우.

상담일 기준 급여 명세서 12개월 분(회사 직인이 찍인 원본)  

재직증명서

사업자등록증(다니는 회사의 사업자 등록증. 공공기관 및 공무원은 사업자등록번호만.)

무주택임을 입증할 수 있는 5년치의 주소 변동분이 있는 등본. (혹은 초본)

부동산에서 발행해 준 등기부 등본(부동산에서 공짜로 발급해 준다. 걱정 안해도 됨)


(2) 사업자의 경우

상담일 기준 부가가치세 신고서 혹은 매출 입증을 할 수 있는 자료.

사업자 등록증

무주택임을 입증할 수 있는 5년치의 주소 변동분이 있는 등본. (혹은 초본)

부동산에서 발행해 준 등기부 등본(부동산에서 공짜로 발급해 준다.)


(3) 무직자의 경우

....불가능 하다. 확실하지는 않지만 소득 증빙이 없기 때문이다. (취급 은행에 문의 필요)


일단 이렇게 해서 대출 가능여부가 확인이 되면 그 즉시 필요한 서류를 상담원에게 안내를 받도록 한다. 본인의 현재 상황에 맞춰서 필요한 서류를 꼼꼼히 알려주기 때문에 그에 맞춰서 서류를 100% 준비 완료하도록 한다



전세자금 대출 은행은 위의 은행에서 취급을 하고 있기 때문에 본인이 이 중에 주거래 은행 하나를 골라서 방문하면 된다. 지점은 전혀 상관없다. 




3. 대출 가능여부가 확인 되면 바로 계약을 한 뒤 확정일자를 발급 받는다.


일단 부동산에서 계약서를 작성하고 계약을 해야 그에 맞춰서 은행은 계약서를 확인하고 신청에 넣어서 심사를 거칠 수 있다. 그렇기에 미리 확실하게 된다는 것을 확인한 후에는 부동산에서 계약을 마치고 관할 동주민센터 (동사무소)에 가서 확정일자를 발급 받도록 한다. 전입신고는 잔금을 치루는 날짜에 하면 된다. (보통 전세는 대항력 때문에 전입신고가 필수이나 대출을 받고 나서 돈이 나와야 전입신고를 허락하는 건물주가 있기 때문에 확정일자만 먼저 찍고나서 대출 때문에 대출만 끝나면 전입신고 하겠다고 하면 확정일자만 찍을 수 있게 해준다.)


4. 이제 은행에서 대출을 실행하도록 하자.


은행에서 사전에 상담을 받은 후에 안내받았던 서류를 기반으로 서류를 모두 제출하도록 한다. (특히 임대차계약서 및 보증금의 5%이상 납입했다는 증빙 서류.) 제출을 한 후에는 본인의 금리와 더불어서 예상 월 이자 금액. 그리고 이자 납입일자와 이체 계좌를 적어서 내면 된다.



대출금액은 임차보증금 기준으로 최대 70%까지 대출이 가능하며, 금액은 서울 경기 인천 수도권 기준으로 최대 1억2천 (신혼부부 1억 4천)까지 대출이 가능하다.


만약 본인이 계약할 주택의 보증금이 1억이라면 3천만원은 본인 보증금으로 부담하고 7천만원만 주택도시기금과 금융기관에서 대출을 해준다.


하지만 본인이 계약할 주택의 보증금이 3억이라면 주택도시기금과 금융기관에서는 최대 1억 2천(신혼부부 1억 4천) 까지만 대출을 해준다. 3억의 70%는 2억 1천이지만 최대 대출금액을 초과하기에 나머지 1억 6천~8천은 본인이 보증금으로 납부해야 한다.


5. 마지막으로 대출이 완료되고 잔금 치루는 날 전입신고 및 모든 절차는 완료시키도록 한다.


대출이 완료되고 나면 은행에서는 임대인 (건물주)에게 바로 통장으로 보증금을 입금해준다. 그 날짜는 보통 잔금 치루는 날짜에 입금이 되는데 이 때 내 돈도 이 날에 맞춰서 입금을 한 후에 바로 동사무소에 가서 전입신고를 진행하도록 하면 된다. 


전입신고는 정말 필수이며, 내 돈을 지키는 가장 좋은 방법이다. (이미 앞에 확정일자는 찍었으니까 문제가 없다.)


더불어 대출을 해준 은행에서는 전입신고한 증빙자료를 원본으로 제출하도록 할 것이다. (등본제출) 이 때 은행에 방문해서 제출만 하면 모든 업무는 완료된다.


여기까지가 대출의 방법이었다.


물론 전세 매물을 구하는 것도 중요하지만 그 만큼 집을 잘 보는 것도 중요하다. 그 팁 몇가지를 알려주도록 하겠다.


1. 집에 곰팡이 및 결로 여부를 확인하도록 하자.

2. 반지하 및 1층, 옥상은 피하도록 한다. (겨울에 춥고 여름에 오질나게 덥다.)

3. 공실이 된지 3개월 이상이 된 집은 문제가 있다는 의미이기에 확인을 더 해보도록 하자.

(특히 자살 및 고독사 등 문제가 생긴 집들이 보통 그런 경우다.)

4. 시세대비 싼 집은 다 이유가 있다. (3번과 같은 이유)

5. 수도 및 배수로의 확인도 중요하다.

6. 주변 전방 20m내외로 박스 수집 및 고물 수집하는 집에는 바퀴벌레 등 해충이 자주 발생한다.

7. 여자가 살던 집이라고 깨끗한 법 없으며, 남자가 살던집이라고 지저분한 법 없다. 

편견 갖지 말자.

8. 입주 직전에 발견된 하자는 미리 핸드폰 날짜를 띄워서 사진을 찍어서 증거로 남기도록 한다.

9. 건물주 잘 만나는것도 중요하다. 관상 안좋은 건물주는 말도 안되게 트집을 잡는 법이다.

10. 등기 지저분했다가 나중에 깨끗해진 사람들은 앞으로 또 지저분해질 경우가 다분하다. 


여기까지가 줄 수 있는 팁이다. 예전에 최일구 앵커가 그런소리 했던 것으로 기억한다. 인생 뭐있나. 전세 아니면 월세지. 하지만 전월세 살기에는 우리나라는 너무 사람들을 괴롭히고 정부 마저도 서민만 죽이는 듯한 느낌이 든다.


언젠가는 내 집 마련해서 돈 나가는건 속터져도 좀 인간답게 살 수 있는 기회를 마련하도록 하자.




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